士林強拆事件鬧得很大，幾乎可以釀成民眾運動了；這大概是第一件自有土地建築還會被強拆的（必須說之前已經發生很多次，但是都是公寓大廈型土地共同持有，本來就是社區自治，居民大會多數決的案子），之後會不會再發生？如果再不搞清楚都更，只是當作洪水猛獸，一定還會。
首先，必須強調簽名蓋章的嚴重性，這是個契約社會了，不是以前一諾千金，情義為上的社會。
借家剛好有長輩歷經七年多多家建商的都更提案，從一開始到處找建築業界朋友問，到現在可以輕鬆應對。以下內容以都更「正常」流程為主軸，橘色字為注意事項，紅色字為可能出現的技倆。
【關於都更】
都市更新計劃，分為「公辦都更」及「自辦都更」，公辦都更市政府主辦，已經行政命令停辦十幾年了，所以現在沒有一件都更案是政府主辦。自辦都更，土地建物所有人（不是建商）在屋齡、土地面積等達都市更新計劃標準得申請。都更跟徵收不同，都更是自主性與建商的契約行為。
☆2012.03.30 補充：「公辦都更」、「自辦都更」為沿用建築業朋友之習慣用語。官方正式用語為：「公劃都市更新計劃」、「自劃都市更新計劃」，公劃都更於89年（921地震後），91年（納莉風災後）共劃205案，行政命令原則上除非遇重大變故不再舉辦。自劃都更則依照符合都市更新條件由土地建物所有人組成都市更新會申劃更新範圍。能劃都更範圍的只有：1.地方政府，2.土地建物所有人。並沒有所謂「建商劃都更範圍」。組織及法規請見文末連結。都更範圍劃定後，建商可提都更計劃，且不限一案，以公聽取得最多原所有人同意書一案為執行案。目的是免去原所有人自行開標之繁複及專業上的困難。實際上是為了保障原所有人，但卻在缺乏對都更的瞭解下，被建商用各種手段損及自己的權益。
本文為建商遊說（耍小手段）自辦（自劃）都更的經驗。
【為什麼都更會有是建商主辦的錯覺？】
建商的最大成本其實是土地購置成本及行銷成本，營建成本佔建案比例相當低。利用都更計劃與原居民達成協議，省去土地購置成本，對建商而言幾乎等於無本生意。而且前幾年政府推行都市更新時提出容積率獎勵，同樣面積土地都更所達成的效益更大。於是，建商有專門的一批人或部門在市區找符合都更地區，進而遊說居民申辦都更。
【都更第一步，都市更新委員會成立】
土地建物所有人欲申請都更，必須先成立都市更新委員會，欲參與都更土地建物所有人加入或簽署同意書。在人際關係疏離的現在，都更第一步幾乎做不到（都更有土地面積下限規定，通常都會涵蓋多棟建築），於是正常流程的第一步通常沒做而給建商機會。建商遊說一般必須找個內應，在借家長輩的案例中，是里長，應該說，里長主動牽線建商。建商開始寄符合都更的通知信，光只有土地的話，建商會去查地號寄給地主。然後開始拜訪、遊說都更案。然後可能會說，其它一般組織（例如都委會）的小細節就由他們代為處理，所有人只需簽名蓋章即可。
【都更申請】
土地建物所有人成立委員會討論確定申請都市更新計劃，可以委託建築師、地政士等（不一定是建商）提交申請。當然資料愈完備，申請愈容易。可以請建築師事務所依照建蔽率、容積率等土地利用法規先繪製一般計劃圖申請。正常程序來說，到這個步驟還不需要建商的出現。但事實務上來說，因為一般都更案都是由建商遊說，建商為了提出具體的東西讓居民下決定，通常都已經擬好了所有細節：蓋幾棟、原所有人分配方式、遷居補償等。
【尋找合作建商】
都更案通過後，委員會可以開始尋找合作建商。並在找建商之前原所有人可以先決議所有人能接受的遷居補償方案，作為建商競爭的條件。甚至可以在建築師事務所基礎設計下，規範使用建材等級、完工時間、初期管理經費及完工妥善率，以列為跟建商簽約未履約的懲罰條款。
建商依規定，須完成三次公聽會與原所有人達成協議，再依協議擬定合建契約。這原本是保障所有人的規定，而且依照正常程序，在至少三次的公聽會達成協議前，都委會，也就是原所有人擁有完全的主控權。實務上：建商常常在遊說都更時，代為成立的都委會附加了建設公司獨立開發的授權同意書。也就是說，原所有人在相信建商遊說簽完名蓋完章，往往就失去了換建商的權利。這是借家親身經歷收過有如此條款的都委會同意書。
☆法規查詢後補充：自劃都更案申請後，得對主管提出都更建設案，無只能提出一案之規定。提出建設案後，須舉辦公聽會以取得同意書。有多案提出以取得較多同意書為執行案。
【三次公聽會】
公聽會的目的，是讓全部所有人瞭解合建廠商提供的建案細節，出席人數有規定，並由都委會統計所有人對提案細節的同意或反對。正常流程而言，公聽會是不限於一家建商，是提供原所有人決定建商的依據。即便一家建商完成三次公聽，卻沒有達成原所有人需求而投票多數不同意，建商只得回去繼續擬方案，而且求神拜佛希望不要有別家伸腳進來。實務上，如果之前簽了附加獨立開發受權的都委會成立同意書，就只能一再協商。但是即便如此，都委會仍然是委託方的發包單位，除了不能換建商，還有條件的主控權。只是原本簡單的都更計劃就變得曠日費時。
【發包動工】
三次公聽會獲得通過的建商，得於時限內提出符合公聽內容的契約與都委會簽署合建契約。正常流程一直到這裡，簽完約，建商才得到授權開始安置遷居、拆除的時程。
【完工履約】
一般建築履約就不再贅述。
【陷阱補充】
都更最大的問題，在於，原本是由原所有人（自行成立的都委會）掌有絕對的主導權，卻在想要簡單行事，或在有心人的隱瞞下，又或者一般人對簽署文件的不細心、太相信別人（例如借家長輩遭遇的里長，不過他x頭x目大家都不相信），誤把自己的權力白紙黑字縮小。
以下再列這幾年來遇過的奧步（就不標紅字了）：
1.建商帶著都委會成立同意書來，說「就剩你們沒簽，這樣鄰居大家很難相處」。最好是只剩我們沒簽，最好是這樣很難相處，法律有規定一定要參加都更嗎？
2.「明年容積獎勵就要取消囉～以後再建會變小～」。關我屁事，你賺得比較少而已，反正現在也沒住比較大啊～
3.建商跟里長逕行舉辦公聽會。沒有成立都委會、還沒申請都更案，先自行舉辦公聽會，然後在會場拿著莫名的名單要你簽名蓋章，說要記錄用。幸好長輩雖然教育程度不算高，但是從商進出口幾十年，什麼都不簽。開了三次公聽會，沒人鳥他，建商還不是摸摸鼻子閃了。
4.電話拜訪錄音，引誘說出授權代理都更。最好就是電話中只說明確的「不要」，不要有任何被利用的模稜兩可用詞。
【都更注意事項】
1.原所有人才是都更申請人，相對建商擁有絕對權利。但加入都更計劃就進入社區自治的多數決。（加入退出、希望條件等都可以由原所有人自行協調）
2.如果原所有人大多沒時間、沒概念，就不要授權單一建商，也就是簽署任何文件都要再三思。可以引進單獨的建築師事務所或律師事務所，所需負擔費用列入與建商合建契約。基本上，個人認為單獨開發授權適法性也有待商榷，但是能避則避，必經要跟建商走法律途徑也是麻煩事，最好一開始就屏除可能性。
3.雖然由建商提案是很迅速的方式，但是往往無形中放棄自己的權利。當然，很多開心成功的案子也是有的。
4.遷居補償不要相信建商不賺錢的說法而犧牲自己的權益。根據業界朋友的說法，負責的建商所提供的金額不只是補助而已，絕對會夠租房，甚至提供搬遷搬運的補助。你只要看看新聞，同樣這麼大的地皮，建商需要花多少錢標買，建築容積率還不如都更，幫你租房子只是皮毛而已，一家不願意，多的是建商願意提供好條件。
再叮嚀，現今只有自辦都更，自有土地都更不會被別人劃入的，不論對方用什麼方法，一定是有了法律的憑據，現在已經是契約的社會了，不要相信口頭。
另外該案經理說王家土地屏除都更外，以後不能再新建。依法看來沒錯，但是不能「新」建，不代表不能整修，毀損一定程度甚至能全屋整修。
強拆是為了強制執行都委會多數決的決議，自有土地如果不參與自辦都更不會發生問題。而一直有出現的是舊大樓土地持份、居民管委會多數決參加都更案，這部分，我想是躲不了會一而再出現的。
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☆營建署都市更新網
☆都市更新會組織辦法
☆以下市政府回覆過案例：
公劃都更沒有不得重覆申請之規定，都更案以公聽會同意書多數為主。
所以很久以前就有人問過了～不是這家建商提了就以他為主。而是以原所有人同意為準。所以一但劃定都市更新範圍，各家建商都可以提案開公聽會取得同意書。
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